Nahversorgung
Das Erlebnis vor der Haustür
Zwischen praktischer Erledigung des täglichen Bedarfs
und sozialem Treffpunkt
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Nahversorgung 2.0
Wachstumsmarkt Food
Wenn in der Öffentlichkeit von Nahversorgung gesprochen wird, ist häufig die Versorgung der Bevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs durch den Lebensmitteleinzelhandel gemeint. Und doch bedeutet Nahversorgung weit mehr. Mit der Beschleunigung des Lebens, auch durch die Digitalisierung, wächst der Wunsch der Konsumenten nach physischen Orten, die sinnvoll in den Tagesablauf integrierbar sind und der praktischen Erledigung des täglichen Bedarfs, aber auch einem sinnvollen Zeitvertreib dienen. Es wird förmlich erwartet, dass Angebote "auf dem Weg liegen".
Der Lebensmitteleinzelhandel steht hier natürlich im Mittelpunkt: zum einen für die Deckung der Grundbedürfnisse, zum anderen aber auch die Orte des Routineeinkaufs als Treffpunkte von Nachbarschaften. Zusammen mit ergänzenden Angeboten von Waren und Dienstleistungen entwickeln sich diese Plätze genau dorthin - zu Orten sozialer Begegnungen.
„Nahversorgungsstandorte leisten einen wichtigen Beitrag in unserer Gesellschaft: ökonomisch, verbrauchernah, sozial und barrierearm.“
Johannes Palla, Gesellschafter Habona Invest
Nahversorgung ist daher viel weiter zu fassen: wenn Supermärkte oder Discounter sich mit öffentlichen und privaten Dienstleistungen, etwa Kindertagesstätten, Drogeriemärkten, Apotheken, Gastronomie, Post/Banken, medizinischen Versorgungs- und Kultureinrichtungen einen zentral gelegenen und meist fußläufig oder zumindest verkehrsgünstig erreichbaren Standort teilen, entstehen echte Orte der Nahversorgung.
1 | innerhalb von Nahversorgungszentren/-immobilien
2 | Eigene Berechnungen der Habona Invest Consulting GmbH auf Basis GfK, HDE, EHI und bevh; Veränderung 2006-2021
Stabilitätsanker in der Krise
Nahversorgungsbereich profitiert von gesellschaftlichen Veränderungen
Nahversorgung
Gesellschaftswandel treibt an
Wachsende Mobilität, das Streben nach Individualität und der Faktor Zeit als große Treiber gesellschaftlicher Veränderungen begünstigen die Entwicklung von Nahversorgungsangeboten am Wohn-, Arbeits- oder Transitstandort, die auf kurzem Wege zum Einkauf einladen. Was online nicht möglich ist, bietet der Laden in der Nähe - inklusive echtem sozialen Austausch.
Die Auswirkungen von Ukraine-Krieg, Lieferkettenproblemen und der Zinswende belasten die Produktivität und trüben die Wachstumsprognosen der deutschen Wirtschaft in der kurzen bis mittleren Frist. Wie bereits in der Corona-Pandemie erweist sich die Nahversorgungsbranche auch in diesem herausfordernden Umfeld als Stabilitätsanker. Die Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs dient der Befriedigung eines dauerhaften und wenig zyklischen Grundbedürfnisses. Diese Nutzungsart erweist sich durch langfristige Vermietung sowie stabile Umsatzbasis der Mieter als standfest und trägt so zur Wertstabilität der Anlageklasse bei.
„Nahversorgungsimmobilien tragen durch attraktive Rahmenbedingungen sowie lange Mietvertragslaufzeiten den Renditeerwartungen und dem Sicherheitsbedürfnis der Anleger Rechnung."
Hans Christian Schmidt, Geschäftsführer Habona Invest
Digitalisierungsgewinner
Nahversorgung auf der Überholspur
Die Ursache für die Wachstumsdynamik im Lebensmitteleinzelhandel liegt in gesellschaftlichen und demografischen Entwicklungen, die das Konsumverhalten auf breiter Ebene verändern. Die Digitalisierung führt zu immer besser informierten und anspruchsvolleren Kunden und in der Folge zu immer differenzierteren Nachfragemustern zulasten des Mittelmaßes. Während der Nonfoodhandel sich mit den gewachsenen Ansprüchen der Kunden schwer tut, zeigt der Lebensmittelhandel, wie durch Emotionalisierung, Kundennähe und Komfort nicht nur Umsätze, sondern insbesondere auch die Margen der Händler gesteigert werden können.
„Der Anspruch der vernetzten Gesellschaft, in jeder Lebenslage und zu jeder Zeit zu arbeiten, zu kommunizieren und soziale Kontakte aufrechtzuerhalten, wird die Konsumenten noch mobiler und noch zeitkritischer machen. Der Einkaufsort muss darauf reagieren.”
Quelle: Habona-Report 2020
Neben dem Lebensmitteleinzelhandel profitieren auch weitere Angebote der täglichen Bedarfsdeckung von der Regel, dass Absatzstrategien umso erfolgreicher sind, je besser sie unbewusste, dauerhafte Bedürfnisse bedienen. Hierzu zählt die regelmäßige, meist preissensible Nachfrage nach Alltagsgütern, die bevorzugt an verkehrsgünstigen Standorten in Wohnortnähe aufgesucht werden. Dabei spielen die Faktoren Zeitersparnis und kurze Wege eine besondere Rolle, zunehmend auch die gastronomische Versorgung in den Tagesrandzeiten.
Megatrends einer alternden Gesellschaft wie Bequemlichkeit und Gesundheit treiben das Wachstum bei der täglichen Bedarfsdeckung weiter an, erhöhen die Nachfrage nach schöneren, vielfältigeren und kommunikativeren Einkaufsstätten vor der Haustür.
Lesen Sie weiter dazu im Habona-Report 2021. Oder in der Sonderedition Habona Report Quartiere.
Die moderne Nahversorgungsimmobilie
mehr als nur eine Einkaufsstätte
Moderne Nahversorgungsimmobilien
mehr als eine Einkaufsstätte
Ein übergreifendes Phänomen ist, dass der Verbraucher, unabhängig von seinem ursprünglichen Einkaufsmotiv, neben wichtigen generellen Faktoren wie Preis und Verfügbarkeit einen immateriellen Zusatznutzen erwartet. Zusatznutzen können der Treffpunktcharakter, das Angebot an sozialen und kulturellen Einrichtungen, freier Internetzugang, die Erfüllung ökologisch-regionaler Ansprüche oder die Verfügbarkeit einer Ladeinfrastruktur für E-Bikes bzw. E-Autos sein. Standorte mit diesen Qualitäten sind besonders nah am Alltag der Menschen und können auf Trends und Ansprüche unmittelbar reagieren - und von diesen profitieren.
„Nahversorgungsimmobilien sind die neuen Treffpunkte einer mobilen, anspruchsvollen und kommunikativen Gesellschaft.”
Quelle: Habona-Report 2020
Nahversorgungsimmobilien sind umso erfolgreicher, je mehr Gebrauchsoptionen sie dem Konsumenten im Verhältnis zur Zeitersparnis bieten. Solche Immobilien überzeugen durch praktische Mehrfachvorteile:
Nahversorgungsimmobilien
Assetklasse im Fokus der Investoren
Nahversorgungsimmobilien
Assetklasse im Investorenfokus
Konsequente Fokussierung auf Kundenbedürfnisse und nachhaltige Ausdehnung der Wertschöpfungskette: Die Nahversorgungsbranche hat sich besser als alle anderen Einzelhandelssegmente an die veränderten Konsumansprüche angepasst. Dies hat für eine deutlich gestiegene Nachfrage der Anlageklasse bei den Investoren gesorgt und die Branche aus einem Nischen-Dasein in das Rampenlicht geführt.
„Die deutlichen Preissteigerungen führen zu einer Verschiebung der Umsätze innerhalb der Nahversorgungsbranche: Erwartungsgemäß orientiert sich der Kunde innerhalb der Angebotspalette eines Vollsortimenters, wie z.B. Rewe oder Edeka, von Markenprodukten zu Eigenprodukten um. Gegebenenfalls wandert er auch wieder zum Discounter (z.B. Aldi oder Lidl) ab. Der Umsatz bleibt jedoch immer in der Nahversorgungsbranche.”
Oliver Weinrich, Head of Portfolio Management, Habona Invest
Besser als alle anderen Einzelhandelssegmente haben sich die Nahversorgungsbranchen an die veränderten Konsumansprüche angepasst. Dadurch haben sich Supermarkt & Co. längst von der übrigen Entwicklung im Einzelhandel positiv abgekoppelt.
3 | ABDA-Statistik; Die Apotheke - Zahlen, Daten, Fakten 2021; ABDA - Bundesvereinigung Deutscher Apothekerverbände e. V.
4 | BÖLW Branchenreport 2021 - Bund Ökologische Lebensmittelwirtschaft e.V. (BÖLW); Veränderung 2019 vs. 2020.
5 | Destatis - Kindertagesbetreuung / Tageseinrichtungen für Kinder am 1. März 2021 nach Art und Trägern; Stand: 23. September 2021.
6 | GfK - GfK Sortimentskaufkraft - Food + Nonfood Deutschland 2021/2019 (Gesamtmarktwerte); in Mrd. EUR; Veränderung 2019 vs. 2021 (in den beiden Corona-Jahren).
7 | Eigene Berechnungen der Habona Invest Consulting GmbH auf Basis GfK, HDE, EHI und bevh; Veränderung 2006-2021.
8 | EHI Retail Institute in HDE-Zahlenspiegel 2021; Mio. m² Verkaufsfläche.
9 | EHI Retail Institute in HDE-Zahlenspiegel 2021; absolut.
10 | Die kWh-Einsparung der Lebensmittelmärkte in Höhe von 577,6 Mio entsprechen dem Verbrauch von 181.000 2-Personen-Haushalten / Quelle: Eigene Berechnungen der Habona Invest Consulting GmbH, auf Basis: https://www.lebensmittelzeitung.net/handel/nachrichten/energiemanagement-lebensmittelhandel-spart-mehr-strom-163470 (25. Januar 2022); EHI Retail Institute; Einsparung kwh 2016-2021.
Daseinsvorsorge und Deckung von Grundbedürfnissen
Grundlage für Stabilität und Werthaltigkeit von Nahversorgungsimmobilien
Deckung von Grundbedürfnissen
Nahversorgungsimmobilien mit Stabilität und Werthaltigkeit
Mit einem Umsatz von rund 256 Milliarden Euro im Jahr 2021 bestätigt der Nahversorgungssektor seit über 15 Jahren seine positive Entwicklung. Allein in den Läden des Lebensmitteleinzelhandels werden heute mit rund 216 Milliarden Euro über die Hälfte aller stationären Einzelhandelsausgaben getätigt. Für den durchschnittlichen Einkauf zur täglichen Bedarfsdeckung wird heute rund 40 Prozent mehr als vor 10 Jahren bezahlt. In den beiden bisherigen Pandemiejahren hat die Nachfrage nach Nahversorgungsangeboten um rund 10 Prozent zugelegt. Damit gehören Lebensmittel- und Drogeriemärkte ganz eindeutig zu den Krisengewinnern.
„Nahversorgungsimmobilien haben sich zum Core-Investment entwickelt und überzeugen mit langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern, die an kundennahen Standorten Grundbedürfnisse erfüllen. Sicherheitsorientierte Anleger schätzen diese Zuverlässigkeit.”
Quelle: Habona-Report 2019
Die stabile und mittelfristig eher steigenden Kaufkraftbasis spricht für die Fortsetzung der positiven Entwicklung der Nahversorgung und bescheinigt diesem Marktsegment damit die nötige Reife, als eigenständige Assetklasse wahrgenommen zu werden. Entsprechend entwickeln sich die Renditen: Während sich bei Shoppingcentern der Strukturwandel mittlerweile auch sehr deutlich in den gehandelten Preisen zeigt, haben sich die Spitzenanfangsrenditen für Nahversorger aufgrund der großen Nachfrage mittlerweile auf bis zu 4,2 Prozent abgesenkt. Aufgrund seiner Systemrelevanz ist davon auszugehen, dass sich der Lebensmitteleinzelhandel nicht nur in Krisenzeiten ein Stück weit als „Fels in der Brandung“ unter den Immobilienanlagen darstellen wird.
Habona Report
Erster Branchenreport für Nahversorgungsimmobilien
Mit dem Habona-Report 2018 hat der Nahversorgungsspezialist Habona Invest erstmals die Nahversorgung in den Mittelpunkt der breiten immobilienwirtschaftlichen Publikationen gestellt. Schon jetzt zählt die jährlich erscheinende Publikation zu den wichtigsten Branchenreports für Nahversorgungsimmobilien.
Insofern gibt der neue Habona-Report zur rechten Zeit Antworten auf die aktuell schwelende Fragen, denn im zweiten Corona-Jahr wird deutlich: Die Pandemie wirkt sich in vielen Wirtschaftsbereichen als Trendverstärker aus. Die Digitalisierung unseres Lebens galoppiert. Und die erfolgsverwöhnte Immobilienwirtschaft ist nicht unverwundbar. Mehr als bisher muss sie sich um die Ansprüche und Bedürfnisse ihrer Mieter und Nutzer kümmern. Insbesondere Büro-, Hotel- und Handelsimmobilien in den Innenstädten werden auch nach Abklingen der Pandemie vor ihren größten Herausforderungen seit Jahrzehnten stehen.
Nahversorgungsimmobilien, Supermärkte und Discounter setzen dagegen ihre positive Entwicklung unverändert fort, stehen als Krisengewinner schon jetzt fest. Denn auch das hat Corona gezeigt:
Nah und bequem -
Erfolgsrezept krisenfester Immobilien
Kunde ist König -
Der Handel muss auf neue Ansprüche reagieren
Be smart -
Wandelbare Konzepte versprechen nachhaltige Lösungen
Das Fondsprofil
Chancen und Risiken
Die für eine Anlageentscheidung maßgebliche Beschreibung der Risiken und sonstiger wesentlicher Einzelheiten erfolgen im Verkaufsprospekt sowie in den wesentlichen Anlegerinformationen und den letzten veröffentlichten Jahres- bzw. Halbjahresberichten. Bitte beachten Sie diese, bevor Sie eine endgültige Anlageentscheidung treffen.
11 | 60% Teilfreistellung, gem. §20 (3) Nr. 1 InvStG, für in Deutschland voll steuerpflichtige Anleger.
